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Forward Darlehen

Plane heute mit die Zinsen von morgen. Mit dem Forward-Darlehen sicherst du dir bereits heute attraktive Konditionen für die Zukunft – ohne Überraschungen. Deine finanzielle Weitsicht, unser Angebot. Bist du schon einen Schritt voraus?

Erklärung und Bedeutung des Forward-Darlehens

Beim Forward-Darlehen handelt es sich um einen Kredit, der zukünftige Zinssätze betrifft, also darum, was in der Zukunft passiert. Es geht um den Zinssatz, der gilt, wenn der feste Zinssatz deines bestehenden Kredits ausläuft. Während der aktuellen Zinsbindungsfrist kannst du deinen Hypothekenkredit nur vorzeitig zurückzahlen, wenn du bereit bist, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Dies kann jedoch teuer sein und der Wechsel kann wirtschaftlich uninteressant werden.

Das Forward-Darlehen ist eine spezielle Art der Anschlussfinanzierung für Bauvorhaben. Dabei hat man die Möglichkeit, frühzeitig mit der Bank über die neuen Zinskonditionen zu sprechen und sich für die nächste Phase der Baufinanzierung entscheiden, während man noch an die Zinsbindungsfrist des alten Darlehens gebunden ist.

Erklärung des Funktionsprinzips eines Forward-Darlehens

Ein Forward-Darlehen ist eine Art der Anschlussfinanzierung, bei der man sich bereits lange Zeit vor dem Ablauf der aktuellen Zinsbindung mit seiner Bank einigt. Diese Vereinbarung kann bis zu 60 Monate im Voraus getroffen werden, jedoch ist es meist erst etwa 36 Monate vor Ablauf der Festzinsperiode sinnvoll. Das bedeutet, dass man bereits drei bis fünf Jahre bevor die Zinsbindung endet, einen neuen Vertrag abschließt.

Du hast die Möglichkeit, ein Darlehen bei deiner aktuellen Bank abzuschließen oder zu einer anderen Bank zu wechseln, ähnlich wie bei einer herkömmlichen Anschlussfinanzierung. Diese Art von Darlehen nennt man Forward-Darlehen.

Die Kosten für die Übertragung des Darlehens an eine andere Bank sind so gering, dass du sie bei deiner Entscheidungsfindung in einem ersten Schritt nicht berücksichtigen musst. Es ist zunächst wichtiger, Angebote für ein Forward-Darlehen einzuholen und diese zu analysieren.

Es ist wichtig, die zukünftige Entwicklung der Zinsen korrekt einzuschätzen. Wenn der Beginn des Forward-Darlehens noch in weiter Ferne liegt, können weder die Bank noch der Kunde genau vorhersagen, wie stark die Zinsen bis zum Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist steigen werden.

Du bist der Meinung, dass die Bauzinsen steigen werden. Denn ein Forward-Darlehen ist teurer als eine normale Anschlussfinanzierung. Der Zinssatz für das Forward-Darlehen liegt über den aktuellen Konditionen. Das bedeutet, wenn du heute bei deiner Bank einen normalen Baukredit abschließt, den du in sechs Monaten ausgezahlt bekommst, erhältst du (unter sonst gleichen Bedingungen) einen besseren Zinssatz als bei einem Forward-Darlehen, bei dem du das Geld erst in 36 Monaten bekommst. Denn die Bank lässt sich die frühzeitige Kreditzusage durch einen Forward-Aufschlag bezahlen.

Wie viel kostet ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Kredit ist eine Art von Baukredit, bei dem du einen zusätzlichen Zinsaufschlag zahlst, wenn du den Kredit "zu sofort" abschließt. Das bedeutet, dass du den Kredit jetzt aufnimmst, obwohl du das Geld erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigst.

Der Zinsaufschlag für einen Forward-Kredit variiert je nach Einschätzung der Bank zur Zinsentwicklung. Manche Banken geben direkt einen festen Zinssatz für den Forward-Kredit an, während andere einen monatlichen Aufschlag berechnen. Wenn die Bank einen monatlichen Zinsaufschlag verwendet, sollte man eine Tabelle mit den entsprechenden Werten erhalten, wenn man nach einem Forward-Kredit fragt.

Wie kann man die Kosten für ein Forward-Darlehen berechnen?

Bei einem Forward-Rechner wird berücksichtigt, dass die Bank für einen festgelegten Zeitraum keine zusätzlichen Zinsen berechnet. Ab dem Restzeitpunkt bis zur Ablösung werden dann je nach Monat ein Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten berechnet, basierend auf einem Grundbetrag. Den aktuellen Zinsaufschlag kannst du in der oben stehenden Tabelle finden.

Angenommen, du möchtest dein Darlehen von Dezember 2022 bis Dezember 2024 abbezahlen und möchtest, dass das neue Darlehen innerhalb von 24 Monaten verfügbar ist. Die Bank berechnet den Aufschlag wie folgt: Für die ersten zwölf Monate beträgt der Aufschlag 0 Prozent, ab dem 13. Monat erhöht er sich um 0,008 Prozentpunkte. Hier sind die entsprechenden Werte.

Wie man ein Forward-Darlehen abschließt

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Kreditvertrag, bei dem sich beide Parteien verpflichten, diesen einzuhalten. Wenn man ein Forward-Darlehen abschließt, muss man es auch akzeptieren, selbst wenn die aktuellen Zinsen bis zum Beginn des Forward-Darlehens nicht so stark gestiegen sind, wie man es erwartet hatte. Es kann passieren, dass der Zinssatz für das Forward-Darlehen sogar höher ist als der Zinssatz, den man in dieser Zeit für einen neuen Baukredit zahlen müsste. Wenn man das Forward-Darlehen nicht annimmt, berechnet einem die Bank eine hohe Gebühr, die auch als Nichtabnahmeentschädigung bezeichnet wird.

Selbst wenn sich deine Lebensumstände am Ende der Zinsbindung ändern, musst du dich an den neuen Kreditvertrag halten. Das kann zu Problemen führen, wenn du dich von deinem Lebenspartner trennst oder in eine andere Stadt umziehst.

Vor- und Nachteile gründlich betrachten und abwägen

Die Entscheidung, ob ein Forward-Darlehen eine gute Option ist, hängt von individuellen Faktoren ab. Dazu zählen die persönliche Lebenssituation, die Erwartungen in Bezug auf Zinsen und das allgemeine Interesse an Finanzthemen.

Menschen, die in ihrem Umfeld Stabilität wünschen, haben die Möglichkeit, durch ein sogenanntes Forward-Darlehen langfristig von günstigen Zinsen zu profitieren. Wenn jedoch Veränderungen im Wohnort, Arbeitsverhältnis oder in der Nutzung der Immobilie geplant sind, kann es für den Kreditnehmer finanziell belastend sein, ein Forward-Darlehen abzuschließen. In solchen Fällen ist es besser, flexibel zu bleiben.

Wenn bestimmte Dinge geklärt sind, kann ein Forward-Darlehen helfen, Sicherheit in der persönlichen Finanzplanung zu schaffen. Die monatliche Rate für das Darlehen bleibt für mehrere Jahre festgelegt, sodass plötzliche Zinsanstiege keine Auswirkungen auf die monatlichen Ausgaben haben.

Aus dieser Perspektive betrachtet, ist der Forward-Aufschlag eine Form der Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen. Besonders bei Finanzierungen, die mit geringem Eigenkapital beginnen, kann es sinnvoll und erforderlich sein, sich auf diese Weise abzusichern.

Und letztendlich möchten viele Kunden nicht über einen langen Zeitraum hinweg die aktuellen Zinsentwicklungen beobachten, um den besten Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung abzuwarten. In einem solchen Fall ist es sinnvoll, das derzeit niedrige Zinsniveau zu nutzen und die Anschlussfinanzierung frühzeitig zu regeln.

Tipps zur Suche nach preiswerten Forward-Darlehen

Die meisten traditionellen Banken und Sparkassen bieten mittlerweile Forward-Darlehen an. Um jedoch den besten Zinssatz für deine individuelle Situation zu erhalten, musst du auch die großen Kreditvermittler in deine Anschlussfinanzierung einbeziehen. Diese unabhängigen Vermittler haben die Möglichkeit, Zinssätze von hunderten Kreditgebern zu berechnen. Erst dieser Vergleich ermöglicht einen Wettbewerb zwischen den Banken und zwingt die Filialbanken dazu, ein konkurrenzfähiges Angebot zu machen.

Sobald deine aktuelle Zinsbindung in weniger als 36 Monaten abläuft, ist es ratsam, erste Angebote einzuholen. Es ist am besten, wenn du zu diesem Zeitpunkt einen Kreditvermittler kontaktierst und dich über die Konditionen für eine vorzeitige Festlegung der gewünschten Darlehenssumme und Zinsbindung informierst.

Stelle Deiner Bank die Frage, ob sie Dir eine identische Offerte unterbreiten kann

Im nächsten Schritt solltest du mit deiner Bank sprechen, bevor du das Forward-Darlehen über einen Kreditvermittler abschließt und zu einer anderen Bank wechselst. Wenn deine aktuelle Bank dir ein Forward-Darlehen zu dem gleichen Zinssatz anbietet, ist es besser, bei dieser Bank zu bleiben (Prolongation). Das Angebot deiner aktuellen Bank ist immer noch wettbewerbsfähig, solange der Zinssatz nur leicht über dem des Kreditvermittlers liegt.

Bei einer Umschuldung entstehen zusätzliche Kosten in Form von Notar- und Grundbuchgebühren. Diese betragen je nach Situation zwischen 0,1 und 0,2 Prozent der Darlehenssumme. Es empfiehlt sich, den Wechsel zur Umschuldung vorzunehmen, wenn der Zinssatz bei der aktuellen Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot.

Wichtige Unterscheidung: Echte und unechte Forward-Darlehen

Einige Banken bieten bei vorzeitiger Verlängerung eines Kredits keine echten Forward-Darlehen an, sondern brechen die bisherige Zinsbindung ab. Die neue Zinsvereinbarung beginnt dann sofort. Dadurch verlierst du die restliche Zeit, für die die Zinsen beim ersten Kredit festgeschrieben waren. Auf den ersten Blick scheinen diese Angebote günstiger im Vergleich zu anderen zu sein. Aber in Wahrheit vergleichst du Äpfel mit Birnen. Du kannst dich dagegen schützen, indem du stets genau nachfragst, wann die neue Zinsbindung beginnt und endet.

Ein Beispiel: Stell dir vor, du hast derzeit eine Finanzierung bis zum 31. Dezember 2024 laufen. Du möchtest mit einem Forward-Darlehen die Zinsen bereits im Januar 2023 für die nächsten zehn Jahre sichern. Daher vereinbarst du für dein neues Darlehen eine Zinsbindung von zehn Jahren.

  • Der Begriff "unechtes Forward" bezieht sich auf eine finanzielle Vereinbarung, bei der die Zinsbindung direkt nach Vertragsabschluss beginnt, aber schon am 31. Dezember 2032 endet.
  • Der Begriff "echtes Forward" bezieht sich auf einen Zeitpunkt, zu dem die Zinsbindung für einen Kredit erst nach dem Ablauf der vorherigen Zinsbindung beginnt. In diesem konkreten Fall würde die neue Zinsbindung erst am 1. Januar 2025 beginnen und bis zum 31. Dezember 2035 dauern.

Es ist nur möglich, einen Vergleich zwischen unechten und echten Forward-Darlehen anzustellen, wenn die Zinsbindung für das echte Forward-Darlehen entsprechend verkürzt wird.

So kannst du dir mit einem Forward-Darlehen extra finanziellen Spielraum verschaffen

Forward-Darlehen sind eine Form der Anschlussfinanzierung, bei der man bereits frühzeitig einen Kredit für die zukünftige Anschlussfinanzierung abschließt. Es ist jedoch möglich, dass man zusätzliches Geld benötigt, beispielsweise für eine Modernisierung, einen Anbau, Umbau oder Ausbau.

Um dies zu ermöglichen, musst du zwei Kredite aufnehmen: Ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung und ein normales Annuitätendarlehen, das sofort nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird. Das Forward-Darlehen wird zum Zeitpunkt des Auslaufens der bisherigen Zinsbindung ausgezahlt. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die neue Zinsbindung für beide Darlehen gleichzeitig endet. Daher ist eine längere Zinsbindung für das Darlehen mit sofortiger Auszahlung erforderlich als für das Forward-Darlehen.

Julius Liebscher

Veröffentlicht am 12.09.2023

Aktualisiert am 24.09.2023